Гостиничный номер в Анапе — это не «квартира с видом». Это актив с доходом, и почти всё решают ответы на 12 вопросов из этого списка. Возьмите с собой на показ.
Каждый вопрос — про цифры и риски. Если по какому-либо пункту ответа нет, это и есть красный флаг.
Спрашивайте в процентах от валовой выручки и от операционного дохода — разница бывает огромной. В КП парк-отеля «Сенсора» в Анапе указано 48%.
Попросите расчёт целиком: ADR, загрузка, комиссия оператора, коммуналка, эксплуатация, налог, фонд ремонта и обслуживания.
Обычно в прогнозе первые годы — 50% и рост до 65% к третьему году. Спросите, на каких данных это построено: загрузка, реальная для курорта, или допущение.
Попросите сценарий «−20% загрузки». Номера у моря — сезонный актив: аномально жаркое лето, реконструкция набережной или новый отель рядом меняют картину за одну ночь.
Площадь номера и общая площадь с балконом — разные цифры, и в рекламе часто показывают вторую. Проверьте, что в договоре.
Мебель, техника, текстиль, посуда, smart-системы, кондиционер — и кто оплачивает их замену и ремонт в первые годы.
Срок аренды участка, на котором стоит комплекс, влияет на актив и на его ликвидность сильнее, чем год постройки.
Название гостиничного оператора, его портфель, в каких городах работает и с какими загрузками. Это главный вопрос: оператор делает номер ликвидным или нет.
Если номер — часть общего фонда, спросите про котловую систему: как считается ваша доля, растёт ли она вместе с загрузкой комплекса.
Заселение, уборка, замена белья, ремонт — чем меньше этих вопросов на вас, тем выше реальная доходность.
Рассрочка от застройщика, ипотека, материнский капитал, покупка по договору инвестирования. Сравните полную стоимость, а не цену за метр.
Дата ввода, поэтапная сдача, компенсации за просрочку и гарантии на отделочные работы — всё это фиксируется в договоре.
Считаем по цифрам коммерческого предложения парк-отеля «Сенсора» (корпус 19, Анапа): ADR, загрузка 50% → 65%, доля собственника 48% валовой выручки, налог 6%.
Пришлём расчёт, подборку номеров и организуем показ в Анапе.
Также полезно: лендинг парк-отеля «Сенсора» и подбор проектов у моря.